Международная выставка-ярмарка недвижимости MIPIM-2008
В марте этого года во Францию съехались примерно 3 тыс. делегатов из 85 стран, в том составе 800 топ−менеджеров и 140 мэров европейских городов, агенты без малого 2 тыс. фирм со всего мира. Нижегородское правительство, например, уже подписало по итогам экспозиции соглашение о сотрудничестве с бельгийско-люксембургской торгово-промышленной палатой на сумму 500 млн евро.
Делегации четырех уральских регионов (ХМАО, Башкирии, Тюменской и Челябинской областей) доставили около десяти амбициозных проектов. Самую масштабную программу продемонстрировала Югра. Губернатор округа Александр Филипенко лично представил генеральный проект развития Ханты-Мансийска. К его разработке руководство округа подключило зодчих с мировым именем - голландца Эрика ван Эгераата (он вкупе с губернатором сказывал о будущем столицы Югры) и англичанина Нормана Фостера. Проект застройки Ханты-Мансийска полагает создание туристско-рекреационных зон, возведение крупных гостинично-деловых и торгово-развлекательных центров, а ещё жилых кварталов, индивидуально спроектированных для каждого микрорайона. Тюменская область презентовала план "Восточный обход", представляющий собой автодорогу, - та, что свяжет северную и восточную части Тюмени, проект экспоцентра с конференц-холлами для проведения региональных, межрегиональных и международных выставок, а кроме того планы комплексного освоения площади (КОТ). Челябинская область продемонстрировала европейским инвесторам сию минуту три плана КОТ - "Город-сад" , "Солнечная долина" и "Белый хутор". Задача - "нарыть" иностранных соинвесторов или подрядчиков. Башкирия представила проект делового квартала в Уфе площадью 250 тыс. кв. метров.
Почему регионы бойко пытаются притянуть к себе внимание иностранных инвесторов, в то время как с недоверием относящихся к российскому рынку? Потому что сил и средств своих застройщиков на все плановые проекты, тем больше до того амбициозные, не хватает.
Русский строительный рынок наиболее привлекателен для инвесторов всего мира. Сооружение объектов недвижимости останется одним из самых быстрорастущих секторов российской экономики, в этом году активнее других будут раскручиваться секторы торговой недвижимости, бизнес-парки в Москве и сектор коммерческой недвижимости в регионах. Российский рынок торговой недвижимости определяется моделями потребительских расходов, - те, что шибко отличаются от западных, рынку все ещё не хватает торговых площадей на душу населения. Количество ТЦ будет удваиваться всякий год вплоть до 2011−го.
Иностранные группы проявляют к объектам российской коммерческой недвижимости увеличенный интерес. В первую очередность - в сфере логистики. Комплексы класса А в Екатеринбурге (270 тыс. кв. метров), Уфе и Челябинске (по 250 тыс. кв. метров) построит Megalogix - совместное предприятие английского фонда Raven Russia и российской ГК "Авалон". "Евразия-логистик" (Казахстан) в рамках проекта Greengate реализует в Свердловской, Челябинской и Тюменской областях проекты складской недвижимости класса А общей площадью 680 тыс. кв. метров. Компания "Ренова" возведет в екатеринбургском аэровокзалу Кольцово склад площадью 55 тыс. кв. метров, в Челябинске местная ГК "Лайнер" с участием столичных или забугорных партнеров намерена создать 130 тыс. кв. метров складов.
В Уфе в разной ступени реализации находятся проекты федеральных X5 Retail Group (50 тыс. кв. метров), RDS Developments Ltd (150 тыс. кв. метров). Правительство Башкирии и столичная фирма "Альянс-Континенталь" возводят логопарк площадью 350 тыс. кв. метров.
Инорегиональные, федеральные и международные игроки с охотой вкладывают и в другие взгляды коммерческой недвижимости. УК "Молл менеджмент" (Самара) воздвигает в Екатеринбурге второй коммерческий ТЦ "Парк-Хаус" площадью 150 тыс. кв. метров. Французский дискаунтер Auchan до 2010 года собирается раскрыть в столице Среднего Урала еще пять торговых центров. Столичная группа "Сэлтехком" принялась за реконструкцию культового екатеринбургского недостроя - телебашни, получив при этом позволение на строительство еще 50 тыс. кв. метров торгово-офисной недвижимости вокруг. В Тюмени федеральные компании "РосЕвроДевелопмент" и DVI Group к 2009 году построят торговые центры площадью 125 и 68 тыс. кв. метров соответственно.
Иностранные и федеральные компании привлекаются как подрядчики, проектанты и консультанты. Так, строительство "Уфа-сити" консультирует GVA Sawyer (Москва), подрядчиком "Екатеринбург-сити" стала "дочка" Bouygues Batiment International (Франция), а проектантом - французское архитектурное бюро Valode & Pistre. "Неймар Инжиниринг" (Черногория) возводит в качестве подрядчика торговый центровой узел в Тюмени, офисный - в Нижневартовске, банк в Салехарде.
Вторая зона заинтересованности международных и федеральных групп - комплексная застройка. Два проекта КОТ в Челябинске и Екатеринбурге реализует компания "Ренова", несколько кварталов в Екатеринбурге (650 тыс. кв. метров жилплощади и 300 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости) планирует соорудить федеральная группа ЛСР (Санкт-Петербург). В Перми территорию бывшего аэродрома Бахаревка (124 га) будет застраивать федеральная компания "ПИК". Иностранцы в большие проекты как правило входят как подрядчики, русские - как инвесторы. Показательный образец - район Академический в Екатеринбурге. Инвестор - федеральная компания "Ренова", в 2007 году тендер на строительство первого квартала выиграла австрийская Strabag AG. В строительство инвестируют меньше, чем, к примеру, в какой-то настоящий товар, вследствие того что что иностранные инвесторы не сильно знакомы с местным рынком. Чтобы инвестировать, надобно метко знать, в какой продукт вкладываешь. Иностранные компании покуда в должной мере не верят местным застройщикам. Они способны вложиться в ясный для них товар, например, в ценные бумаги. А при инвестициях в строительство есть целиком оправданные риски: финансы же идут не на крайний продукт, а на проекты.
Межрегиональные образцы также есть: в начале марта краснодарская компания "Девелопмент-Юг" на торгах выиграла право застроить участок площадью 80 га (470 тыс. кв. метров жилья) в Перми.
Иностранные подрядчики привлекаются и к сооружению объектов премиум-класса.
В рамках Форума вождей рынка недвижимости MREF-2007 , проходившего в серединке декабря прошлого года в Москве, федеральное консалтинговое агентство DeltaRealty провело конференцию, на которой было заявлено: плотная застройка Москвы и Санкт-Петербурга вынуждает отечественных девелоперов расширять региональную деятельность. Одним из самых занимательных для инвестиций в коммерческую недвижимость регионов в данное время выступает Урал. Лидирует Екатеринбург, за ним - Тюмень, Челябинск и Уфа. "Второй эшелон" для девелоперов коммерческой недвижимости составят Пермь, Ханты-Мансийск , Курган, Оренбург и Ижевск, Салехард.
Главный момент привлекательности - потребительские возможности населения. Екатеринбург как мегаполис традиционно притягивает обитателей близлежащих городов для совершения покупок. В 2007 году прирост рынка розничной торговли собрал 23,1% (среднероссийский - 20%), его размерность добилась 264,9 млрд рублей. Тюмень занимает второе место по потребительским возможностям, но, при всём этом Тюменская область по обороту обгоняет Свердловскую (421,2 супротив 392,6 млрд рублей). В этом году темпы увеличения оборотов розничной торговли впервой стали сравнивать по федеральным округам, и Уральский занял первое место (средний прирост - 20,3%), дальше идут Южный (18,7%) и Приволжский (17,2%).
Второй фактор - деловая активность. Екатеринбург, Челябинск и Тюмень обладают самыми большими показателями по числу занятых и обладающих квалификацией кадров. Здесь выгодно вкладываться в офисные помещения. По данным DeltaRealty, обычный срок окупаемости офисной недвижимости по региону составляет семь с половинкой лет, торговой - шесть. Стоимость аренды квадратного метра торговой площади в Екатеринбурге на данный миг в три-четыре раза превышает затраты на его строительство. Когда строительство запланированных объектов будет завершено, стоимость аренды, несомненно, снизится. Однако, более того, принимая во внимание данный фактор, инвесторы все одинаково останутся в прибыли.
Развитие торговой недвижимости допускает и формирование логистики. Если в ближайшие годы товарооборот сохранит динамику, то даже заявленных планов окажется недостаточно. Южный Урал находится на пересечении главных транспортных коридоров, но не обладает развитой логистической системой. Около 80% теперешнего складского хозяйства Челябинска - объекты классов C и D. Это старые помещения или перепрофилированные производственные цеха". Через три-пять годков надобность в складах в Челябинской области способен добиться 900 тыс. кв. метров. В Башкирии ситуевина аналогичная. В Свердловской области, по данным министерства торговли, питания и услуг, ныне склады располагаются на 250 тыс. кв. метров. При этом, по словам аналитика АН "Метрополия" (Екатеринбург) Ивана Бойко, к 2010 году потребность в них составит 1,3 млн кв. метров.
Таким образом, логистические комплексы, построенные федеральными и международными игроками, вероятнее всего, будут востребованы. Некоторые аналитики, конечно, опасаются, что Уралу грозит перенасыщение складами класса А. Однако оптимистичных прогнозов значительно больше.
Само по себе жилое строительство особой выгоды инвесторам не несет. Поэтому заинтересованность федералов как раз к комплексным проектам полностью обоснован. Во-первых , там могут быть размещены объекты коммерческой недвижимости, во-вторых , федеральное и региональное правительство помогает таким инвесторам, вкладываясь в коммунальную и дорожную инфраструктуру, предоставляя кредитные займы со сниженной ставкой. Кроме того, под комплексные проекты гораздо легче и дешевле получить участки земли. Пример - краснодарская компания "Девелопмент-Юг" , получившая 60 га почвы в Перми в пять раз дешевле рыночной стоимости.
Зачастую причина прихода федеральных и инорегиональных инвесторов в комплексную застройку - неспособность местных девелоперов самостийно реализовать настолько масштабные проекты. Это особливо характерно, например, для Оренбургской и Курганской областей, Удмуртии. Здесь комплексным возведением занимаются только компании из других регионов. В остальных субъектах есть близкие себе изрядные инвесторы, но их средств на все комплексные проекты не хватает. Например, в Екатеринбурге ведутся два проекта КОТ: район ВИЗ-Правобережный (около 1 млн кв. метров жилья), финансируемый местными инвесторами, и район Академический (9 млн кв. метров жилья) - на денежки "Реновы". В Челябинске обстановка похожая: "Город-Сад" (3,5 млн кв. метров жилья) возводит челябинское региональное объединение работодателей "ПРОМАСС", "Солнечную долину" (3 млн кв. метров жилья) - "Ренова".
Одна из главных проблем, с которой сталкиваются инорегиональные, федеральные и международные компании, - неведение местного рынка.
Самое скользкое место в региональном возведении - коммуникации. Муниципальные власти, когда готовят участок к аукциону, просто не указывают на сто процентов то обременение по инфраструктуре, - то, что понесет девелопер, приобретя землю. Местные игроки с таким положением дел знакомы и проводят личные экспертизы участка. Федеральные или международные игроки этим детально не занимаются.
Ежели располагать коммуникации в порядке убывания сложности подключения к ним, пирамида будет смотреться следующим образом: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение. Тюменские застройщики вынуждены создавать добавочные распределительные подстанции и вести магистральные сети водоканала. Это предполагает наибольшие затраты для застройщиков.
Зная это, многие компании, в особенности международные, настороженно относятся к ведению коммерциала на Урале. Запущенность систем ЖКХ и "коррупционная вакханалия" в этой сфере вообще - причина того, что коммерциал скрепя сердце идет в эту область.
Приход федеральных и иностранных игроков однозначно позитивен для региона: иностранные компании приносят с собой в первую очередь методике управления строительными процессами. Однако в подавляющем количестве случаев попытки внедрения западными компаниями качественных управленческих технологий сталкиваются с проблемами и реалиями нашей действительности: сложностями в нормативно-правовой базе, необязательностью поставщиков и подрядчиков, некачественно предоставляемыми товарами и услугами.
Чтобы строительный рынок Урала стал высококонкурентным, региональной власти необходимо соорудить его прозрачным, понятным. Местному бизнесу, если он хочет выжить в сфере стройиндустрии и строительного подряда, необходимо повышать свойство и надежность работы: исполнять своевременно заказы, подряжать обладающую квалификацией рабочую силу, поставлять материалы и услуги высокого качества.