Современное звучание квартирного вопроса в Казахстане
Лозунг советской эпохи "Каждой семейке - отдельную квартиру" все ещё актуален. Больше других в решении квартирного вопроса преуспел Никита Хрущев, при котором и была объявлена "махаловка" коммуналкам. Горбачевская жилищная реформа, пытавшаяся наделить всех советских граждан отдельными квартирами к 2000 году, провалилась.
Во время массовой приватизации страна отказалось от своей функции основного арендодателя, и квартиры получили хозяев в лице тех же арендаторов. А государственная жилищная политика с тех пор направлена на обеспечение граждан жильем, - то, что они должны искупать за счет собственных средств, ипотечных заемных средств или по организации жилстройсбережений. Результатом этой политики стало формирование ипотечного кредитования. Пожалуй, более того, чрезмерное.
Неустойчивость таковый конструкции, при которой счастливый момент государственной программы зависел от кредитных возможностей банков, показали августовские события прошлого года. Дефицит ликвидности и связанные с ним ограничения кредитно-банковских учреждений на выдачу кредитов, особливо ипотечных жилищных займов, поставили под вопросительный мотив выполнение госпрограммы да и наличие всей строительной индустрии.
Осенью 2007 года в правительстве впервой заговорили о необходимости создавать арендное жилье вместо халявного коммунального. В государственной программе жилищного возведения на 2008-2010 годы предусматривается сооружение арендного жилья за счет средств республиканского бюджета и создание условий для сооружения частных арендных домов.
Акцент на арендное жилье был сделан руководством в связи с ухудшением ситуации с ипотечным финансированием населения. Очевидным стал факт, что должна предстать настоящая и цивилизованная альтернатива получению жилья в ипотеку. Арендное жилье является таковой альтернативой.
Когда спецы утверждают, что в Казахстане нет арендного жилья, в сиё тяжко поверить. Достаточно полистать пресса объявлений, чтобы заприметить море предложений квартир в аренду. Однако в Казахстане под арендным подразумевается жилье, сдаваемое внаем собственниками квартир. В законе "О жилищных отношениях" от 1997 года понятия "наем жилища" и "аренда" даются как равнозначные. В статьях, регулирующих эту сферу, употребляются только слова "наем", "наниматель". Только в 2006 году в законе "нарисовалось" понятие "арендный дом". Это "принадлежащий на праве имущества физическому и (или) юридическому лицу жилой дом (жилое здание), жилые помещения (квартиры) которого предназначены для сдачи внаем". Такие дома не подлежат приватизации. Кроме того, закон исключает прекращение договорных отношений с членами семейки нанимателя в случае его смерти.
Но самих арендных домов, отвечающих этим признакам, в Казахстане в то время как нет. Рынок арендного жилья представлен частными квартирами, - те, что сдаются на каждый срок - от часа до нескольких лет. Законом это не запрещено. Но как раз данный рынок наиболее далек от какой бы то ни было законности. За уникальным исключением квартиры сдаются без заключения письменного договора, довольно устного соглашения сторон. При этом рискуют и арендодатель, и наниматель жилья. Первый может встретиться с нежеланием жильца вносить плату за аренду или съехать с квартиры в оговоренный срок, второй - с необоснованным поднятием оплаты или отказом в продлении аренды. Государство не получает налогов, а сдача квартир во временное пользование при существующем высоком спросе на арендное жилье приносит их владельцам огромные барыши (см. график). В Казахстане уже предстал класс рантье. Это люди, имеющие по нескольку квартир и живущие за счет сдачи их в аренду.
"В тени" в наши дни находится до 95% рынка жилой аренды. По его мнению, причины этого кроются в особом отношении к сдаче квартир внаем, что ни в жисть не воспринималось в нашем среде как бизнес, а значит, не требовало легализации. При этом подавляющее число арендодателей юридически неграмотны и немудрёно не знают, каким образом реально легализовать свою предпринимательскую деятельность. "Узаконение аренды в Казахстане, как, впрочем, и в других постсоветских странах, организовано не весьма удобно. Нет утвержденных бланков строгой отчетности, которые позволили бы собственнику арендного жилья упростить родной налоговый учет", - добавляет он. А по взгляду г-на Сагдиева, рынок аренды постоянно выделялся непрозрачностью и, по сути, является серым рынком. "Трудности легализации этого коммерциала связаны с тем, что предложение сконцентрировано только в частном секторе. И естественно, что подавляющее количество сдающих внаем родные квартиры собственников считают безусловно неприемлемой оплату налоговых отчислений государству".
При всем многообразии арендного жилья потребителю зачастую не из чего выбирать: то, что предлагает рынок, не соответствует его запросам по качеству или по цене. В разных городах существует родная специфика. Несмотря на выброс на рынок аренды "инвестиционных квартир", в Алматы сохраняется дефицит предложения жилой арендной недвижимости. Кроме того, налицо диспропорция в его структуре: при фокусе спроса на жилье эконом-класса избыточный габарит предложения сосредоточен в классах "бизнес" и "премиум". Напротив, астанинский рынок арендных площадей как жилого, так и коммерческого назначения перенасыщен.
В Караганде, Павлодаре, Усть-Каменогорске , Атырау, Шымкенте, Астане и Алматы сдается эдак до 2000 квартир в неделю, загруженность квартир составляет 21-25 дней в месяц. Потребность в длительном найме арендного жилья имеют 67% опрошенных. Жилье для непрерывного или длительного проживания чаще всего снимают рабочие, студенты и предприниматели: 35, 34 и 18% соответственно.
Возведение арендного жилья является нужным условием развития рынка рабочей силы, а кроме того помогает ее притоку в районы интенсивного промышленного строительства. Кроме того, аренда положительно повлияет на "народочисленную" обстановку в стране, давая вероятность найти решение жилищную "засаду" молодым семьям, которые не способны дозволить себе приобрести квартиру. Арендное жилье надлежит быть безопасным и удобным для проживания, считают специалисты, и тогда оно станет альтернативой приватизированному жилью, сдаваемому внаем. Это будет содействовать падению цен на рынке аренды. И еще одно немаловажное положение в сегодняшних условиях: строительство доходных зданий за счет бюджетных средств и частных инвестиций "разгрузит" рынок ипотечного кредитования, оттянет спекулятивный доход из сектора недвижимости и будет помогать стабилизации цен на рынке жилья.
Включение в госпрограмму арендного жилья в качестве одного из приоритетных направлений означает, что держава взяло на себя миссию по развитию этого рынка.
Чем возможно тем не менее завлечь частного инвестора? Наши эксперты, окромя значительных налоговых льгот, перевели подобные меры: безвозмездное предоставление земельных участков, подведение инженерных сетей за счет государства, дотирование банковских кредитных ставок, частичные гарантии для кредитно-финансовых учреждений при финансировании строительства арендного жилья.
В условиях кризиса ликвидности и его негативных последствий для строительной отрасли разговорчики о развитии арендного жилья можно расценить как упоминание о вервию в доме повешенного. Сейчас перед строителями и инвесторами стоит куда больше злободневный вопросный мотив - как заполучить бюджетные капиталы и сдать "незавершенку". Если ситуевина не улучшится, то спустя несколько годков нового жилья попросту не будет. Государство рискует остаться на рынке арендного жилья в гордом одиночестве.