Сколько зарабатывают арендодатели жилья
Сдача квартир в аренду в Москве приносит их владельцам в среднем 7-10% годовых. Но габариты этой прибыли зависят не только от спроса на нее, но во многом и от того, сколь грамотно арендодатель подойдет к сдаче в наем своего жилья
Если вы только планируете взять квартиру и заняться рентным бизнесом, то лучше вложите денежки в больше прибыльное дело. Действительно, значительно легче положить капиталы и обретать 12-13% годовых, чем связываться с рентным бизнесом. Но, возможно, вы уже владеете одной или несколькими квартирами. В этой ситуации на практике всякий хочет обратить жилье в ключ барыша - пускай небольшого, но стабильного.
В Москве в данное время практически нет того жилья, что нельзя было бы сдать в аренду. Вопрос только во времени, затрачиваемом на поиски арендатора и цене. Некоторые оплошности неопытного рантье способны привести к тому, что сроки затянутся или квартирка будет сдана не по той цене, на которую он мог бы рассчитывать. На нынешний день в секторе экономкласса квартира стоимостью 20-25 тыс. руб. в месяц уходит за несколько часов. Элитная, верно оцененная квартира не должна простаивать больше нескольких недель. Если сроки сдачи квартиры больше, значит, вы или ваш риэлтер-консультант в чем-то просчитались.
Самая распространенная оплошность - неадекватная оценка квартиры. Зачастую обладатели жилплощади не видят "засады" в том, что квартира остается несданной в течение нескольких месяцев, и более того, не корректируют ставку. Однако азбучный расчет показывает, что выгода от такого "бизнеса" сомнительна. Хозяин квартиры хочет получать за ее аренду $6,5 тыс. в месяц (то есть $78 тыс. в год). Но арендатор просит скидку $200. Если хозяин пойдет на уступки, за год он потеряет $2,4 тыс. Однако ежели он будет продолжать настаивать на своем, предмет способен оставаться несданным два-три месяца. Тогда упущенная выгода будет более значительной - $13-19 тыс. Зачастую месторасположение дома и (или) свойство самой квартиры не соответствует ценовым запросам арендодателя. Так, зачастую затягивается сдача квартир в старых зданиях с деревянными перекрытиями. Даже если они находятся в востребованном центре. Состоятельные клиенты выбирают селиться либо в реконструированных, либо в не так давно построенных домах. Это не означает, что сдать такую квартиру не удастся, но хозяевам придется умерить аппетит. Такая же проблемная задача может появиться в объектах с неправильным распределением метража или неудачной планировкой. Бывает, что у квартиры славный метраж - примерно 200 кв. м, и находится она в новом доме, и секьюрити есть, но в ней всего две, нехай и огромные, жилые комнаты. Жилье прекрасное, но с точки зрения аренды практически несдаваемое. Бывает наоборот, огромные гостиная и столовая и... три крохотные спальни по 10-12 м. Эту проблемку реально постановить за счет грамотной перепланировки. Хороший ремонтик и перепланировка могут значительно увеличить цена квартиры на рынке аренды. Но следует учитывать, что роль ремонтика в цене аренды видно отличается в зависимости от класса жилья. Меньшую роль он играет для квартир экономкласса. Если однокомнатная квартира с косметическим ремонтом стоит $900-1000 в месяц, аналогичную квартиру с капитальным ремонтом и новой мебелью возможно сдать за $1200-1300, а с евроремонтом - за $1600-1800. Квартира с плохим ремонтом вместо нескольких часов будет оставаться без арендатора несколько дней. Другое занятие жилье бизнес-класса и элитное. Если квартира расположена в хорошем месте, сделан евроремонт, ее можно сдать на 15-30% дороже, а дизайнерский евроремонт в элитном комплексе позволит запросить и на 50% больше. Легкая косметика в сегменте элитного жилья и бизнес-класса является непременным условием при заключении нового договора. А вот тратиться на эксклюзивный дизайнерский план нецелесообразно. Удивительно, но квартиры с таким ремонтом отличаются меньшей ликвидностью. Очень важно, уверяют эксперты, чтобы стоимость аренды не перевешивала рыночную. Необязательно положить по всей квартире паркет из карельской березы или принуждать ее антикварной мебелью: сдать такую квартиру выше рыночной стоимости будет весьма сложно. Кстати, точка зрения о том, что джакузи прибавляет квартире стоимость, также миф. И уже тем более не стоит полагаться поднять арендную плату за счет дорого ремонта в квартире экономкласса. Уровень отделки и меблировка должны надлежать качеству дома, престижности района и габариту квартиры. Мебель от Bizzarri, бытовая техника Gaggenau и наборный паркет вряд ли намного увеличат стоимость аренды жилья в панельном доме вблизи МКАД. Прежде чем творить ремонт, не мешает посоветоваться с риэлтерами, - те, что осведомлены запросы своих клиентов. Рентный коммерциал сопряжен с различными рисками. Один из наиболее вероятных связан с тем, что арендаторы нанесут вред вашему имуществу или самой квартире. Мне, например, памятен навык родителей, которые, переехав за город, сдали свою "трешку" младой семье. За два года уютная чистая квартирка обернулась в подобие хлева. И когда родители собрались сбывать ее, им пришлось ещё совершать за родной счет ремонт, чтобы возродить товарный внешность жилья. Арендаторы могут кроме того причинить ущерб вашим соседям - к примеру, залить их. Если сиё случится, иск о возмещении вреда будет предъявлен вам как хозяину квартиры. После удовлетворения иска вы, конечно, вправе требовать возмещения от арендаторов (если был заключен контракт аренды). Но есть ли гарантия, что вам технически удастся обрести блаженство этого иска? Жильцы могут съехать и пропасть в неизвестном направлении. Скорее всего, даже при наличии соответствующего выводы суда отдать деньжата за ремонт не удастся. Также существуют таковые риски, как несвоевременная оплата, применение вашей квартиры для какой-либо противозаконной деятельности и т. п.
Такие риски стоит предусмотреть. Главное - заключите пакт с вашими жильцами. Как ни странно, многие арендодатели не делают этого, полагая, что договор ограничивает их права как владельцев квартиры. Отчасти так оно и есть. Если в контракте указан минимальный срок аренды, у владельца не получится отбояриться от жильцов немедленно. Но при всем при том он может загодя оговорить те условия, при которых быть может досрочное расторжение договора. Например, несвоевременная оплата, порча имущества и т. п. В договоре можно ещё прописать уровень ответственности арендаторов за квартиру, мебель и технику.
Многие хозяева не беспокоятся за имущество, так как берут с жильцов залог в габарите месячной платы. Но нанесенный ущерб может и превышать эту сумму. Если жильцы платят за квартиру 20-25 тыс. руб. в месяц, а опосля их проживания вам придется создавать ремонт на пару тысяч долларов, то рантье окажется в проигрыше. Конечно, практика залога как инструмента обеспечения охраны распространена во всем мире, и пренебрегать этим не стоит.
Арендодателю имеет толк разобрать и версии страхования - имущества и гражданской ответственности перед третьими лицами (соседями). Страхование имущества защищает от стандартного комплекта рисков, которые могут возникнуть, в том составе из-за халатного отношения квартиросъемщиков: пожара, взрыва бытового газа, стихийных бедствий, затопления, аварий инженерного оборудования, краж, грабежей и т. д. Страхование ответственности перед третьими лицами подразумевает, что в случае, если ваши арендаторы причинят какой-либо ущерб соседям (например, затопят их), то расплачиваться за ремонт будете не вы, а страхования компания.
Стоимость риэлторских услуг отличается как по комплекту, так и по компании. Большинство агентств берут с арендодателя за поиск клиента плату в величине месячной стоимости аренды квартиры. Если же речь идет о возможности доверительного управления и привлечении крупных АН, то подобные услуги будут стоить от 8 до 50% от ежемесячного арендного платежа (в зависимости от числа опций).
Если указанный уровень доходности от сдачи квартиры внаем вас не устраивает, вы можете познать повысить польза двумя способами: сдавать квартиру посуточно либо перевести ее в нежилой фонд и сдать под офис.
При московском дефиците и дороговизне гостиниц посуточная аренда квартир крайне востребована. Особенно посреди тех, кто приезжает в столицу не на день-два , а на месяц-другой. К тому же, по утверждению риэлтеров, сей рынок развит слабо, и предложение шибко ограничено. Но, сдавая свою квартиру как альтернативу гостиничному номеру, собственник берет на себя опеку о поддержании ее в должном порядке. После каждого съемщика квартиру необходимо приводить в порядок, созидать полную уборку. Затраты на подготовку жилья к сдаче также будут больше, чем в случае с долгосрочно рентой. Ведь такие квартиры не могут сдаваться без мебели, посуды и постельного белья. Отдельный вопросный мотив - поиск клиентов. Это требует определенного отлаженного сервиса. Если, конечно, вы не предполагаете сами каждый день стоять на вокзальной площади с табличкой в руках. Кроме того, сдавая квартиры посуточно, их обладатель априори несет большие риски, чем при долгосрочной аренде. В случае инцидента у владельца сдающейся посуточно квартиры куда меньше методик влияния на постояльца. Поэтому сдача жилья даже на недлинный срок должна быть подтверждена договором, составленным в письменной форме, а денежные расчеты - подтверждаться расписками. Можно облегчить себе жизнь, обратившись в специализированное АН, которое обладает солидным клиентским потоком и необходимыми кадровыми ресурсами для поддержания ваших квартир в пригодном состоянии. Однако такое агентство еще необходимо поискать. Ни одна из семи крупных АН, куда я обращалась, не занимается посуточной сдачей жилья.
По данным риэлтеров, самым востребованным объектом для посуточной аренды являются одно- , двухкомнатные квартиры бизнес-класса , расположенные в пределах Кольцевой черте московского метрополитена. Они наиболее востребованы бизнес-туристами из стран дальнего зарубежья. Средняя цена посуточной аренды однокомнатных квартир бизнес-класса составляет $80-150, двух и трехкомнатных - $120-250. Доходность посуточной аренды с учетом выплат управляющей компании составляет 15-20% годовых, но при условии, что квартира не будет продолжительно простаивать.
Второй вариант - перевести квартиру в нежилой фонд и сдать под офис или магазин. Потребность в подобных объектах сильно велика, а сумма арендных платежей по сравнению со сдачей жилья в два-три раза выше. Главная проблемка этого метода в том, что его имеет смысл применять только с жилплощадью определенного типа. В первую очередность объект должен размещаться на первом этаже либо над нежилым помещением, обладать вероятность обустройства отдельного входа. Желательно, чтобы у дома была хорошая транспортная доступность, а рядом располагалась автомобильная стоянка, которой могли бы пользоваться работники офиса. Официальные расходы на операцию перевода жилого фонда в нежилой невелики: госпошлина в размере 500 руб. для физические лица и 7,5 тыс. руб. для юрлиц. Однако специалисты предупреждают, что это достаточно непростая юридическая процедура, - та, что практически ни в жисть не проходит без участия риэлтеров. В этом случае расходы владельца квартиры могут добиваться до $500 за кв. м. Отдельно стоит учитывать расходы на ремонт и утраты на простое квартиры. Дело в том, что ход перевода может растянуться на долгие месяцы. Камнем преткновения может стать, например, несогласие кого-то из соседей. Пока все соседи по подъезду единогласно не проголосуют "за", вы не получите разрешения на перевод. А согласие соседей порой становится еще одной, и крайне крупной, статьей расходов в вашем бюджете.