Россия активно ищет инвестиции в строительную сферу
Ежегодная международная выставка недвижимости MIPIM в Каннах - важное событие для игроков российского рынка недвижимости. Лет десять тому назад выставка имела самый настоящий элитный ореол: на нее приезжал узкий круг застройщиков и чиновников московского правительства. Бизнесмены ехали в Канны уже хотя бы для того, чтобы побеседовать с Лужковым и Ресиным. Потом Каннами "увлекся" глава МЭРТа Герман Греф, - тот, что живо призывал регионы не хлопотать финансов из бюджета, а самим привлекать иностранные инвестиции.
"Иностранцы подходят к стенду, расспрашивают о плане и интересуются, в какой форме мы рассчитываем притянуть инвестиции. Мы мнемся, а затем говорим, что нам деньжонки не нужны, они у нас есть. "Зачем же вы приехали?" - удивляются они. Ну как им объяснишь, что без затей глава администрации попросил", - вспоминает те дни один из девелоперов. Сейчас приезжают за инвестициями, но все одинаково есть в этом что-то несообразное: приехать за денежками из страны, не знающей, куда вложить нефтедоллары, и занимающей второе местечко в мире по численностью миллиардеров.
Сегодня Каннская выставка совсем обратилась из элитного действа в массовое. В этом году на Лазурный Берег высадился десант из семи тысяч жителей России - сиё четверть всех участников выставки. "Русское нашествие" придало мероприятию гламурный колорит. Модели в мини-юбках на стендах, оглушительные дискотеки, пышные приемы на яхтах и виллах - это все сильнее контрастирует с атмосферой экспозиции для профессионалов. Гламурность так весьма озадачила французских организаторов выставки, что они не придумали ничего лучше, как "отселить" Россию. В декабре для России, стран Восточной Европы, Персидского залива и Латинской Америки стартует свежеиспеченная выставка MIPIM Horizons. А в то время как - способен быть, в финальный раз - мартовский MIPIM принял россиян.
Парадокс, но, чтобы заприметить главные градостроительные планы России, нужно всенепременно ехать в Канны. В нашей державе нет выставки такого размаха. Если суммировать впечатления, то MIPIM показала два главных тренда в российском градостроительстве. Первый - строительная деятельность все сильнее смещается из Москвы в регионы. При этом многие столичные проекты в свете тяжелой транспортной и экологической ситуации в настоящее время вызывают уже скорее не интерес, а беспокойство. Так, в проекте реконструкции Петровского парка выгоды перестройки стадиона "Динамо" и других спортивных объектов меркнут перед иной частью этого плана - возведением прямо на Третьем транспортном колечке 450 тыс. кв. м коммерческих площадей. А оттого что там и нынче тяжко проехать.
Второй тренд: в регионах акцент все чаще делается на освоение свежих крупных территорий по соседству с существующими городами - создание мегапроектов с нуля. Проектов с инвестициями в миллиарды вечнозеленых бумажек в стране уже десятки. При этом приглашение иностранных зодчих (американцев, немцев, голландцев, англичан, а в настоящий момент уже и китайцев) для создания мастер-планов новых территорий из экзотики превращается в рутину.
Самым активным регионом на MIPIM стал Краснодарский край. Олимпийский Сочи, свежеиспеченное возведение вдоль моря, создание игорной южной зоны - таким потенциалом для развития не может похвастаться ни один регион России. Краснодарский край представил на экспозиции больше 300 крупных проектов, совместный габарит нужных инвестиций в - те, что составляет 100 млрд евро, и, по заявлению администрации, поставил подпись десять контрактов с российскими и иностранными инвесторами.
Знаковый план края - сооружение насыпного острова Федерация площадью 300 га. В случае его реализации Сочи получит 35 км искусственных песчаных пляжей, 2 млн кв. м коммерческого жилья, три яхтенных мола. С материком остров свяжут два подземных тоннеля и мост. По новым подсчетам, проект потребует инвестиций в габарите 5 млрд евро.
Шесть крупных планов представил Нижний Новгород. Самый изрядный из них - Globe Town (другое наименование - Борская пойма) - это строительство нового города на 500 тыс. человечек на участке в 3000 га напротив центра Нижнего, на другом берегу Волги. Перенос строительной деятельности на эту территорию позволит изменить концепцию развития города и сберечь историческую застройку центра. Проект общей площадью 20 млн кв. м является на ныне самым значимым в России.
Самым активным девелопером, осваивающим регионы, становится "Ренова-стройгрупп". В Екатеринбурге мегапроект "Академический" (9 млн кв. м жилья, рассчитан на 325 тыс. человек, размер инвестиций 30 млрд долларов) уже начат, на MIPIM был представлен новоиспеченный проект "Солнечная долина" в Челябинске (3,2 млн кв. м жилья, рассчитан на 120 тыс. человек, объем инвестиций 8 млрд долларов). На очередности Пермь.
Проект "Академический", представляющий собой возведение на юго-западе Екатеринбурга нового жилого района, до последнего времени был единственным мегапроектом, который вошел в фазу строительства. Вторым проектом, прошедшим "точку невозврата", стал представленный в Каннах город-спутник Константиново в районе Домодедова. Это едва ли не один в России проект, создаваемый с учетом принципов нового урбанизма и sustainable development (термин до сих пор не переведен на русский, прямой перевод: устойчивое, целостное развитие) - наиболее ярких направлений в мировом градостроительстве последнего десятилетия. Следование этим принципам позволяет отгрохать истинно дружелюбный город. Жить, действовать и переводить дух реально будет в одном месте: один из принципов предусматривает пешеходную доступность (пять минут ходьбы) от жилплощади до школ, магазинов, детских площадок, зон отдыха. В рамках этого проекта будет построено 6,5 млн кв. м жилья и 2,6 млн кв. м коммерческих площадей, в том составе громадный Медиацентр (совместно с Первым каналом), Центр промышленного дизайна.
Впрочем, Константиново в данное время несет на себе все риски, связанные со слабым территориальным планированием. Так, в этом районе годом раньше уже был анонсирован мегапроект "Большое Домодедово" на 10 млн кв. м. Как на загруженные дороги и окружающую структуру Подмосковья "лягут" два таких проекта? Есть ли в Подмосковье градостроительное планирование? Или власти способны позволить хоть пять новых городов в пределах одного пятачка, при этом на практике не развивая транспортную и инженерную инфраструктуру?
Остальные представленные на выставке проекты в подавляющем количестве своем находятся на фазе разработки концепции. И разработчики мечтают изумить мир чем-то необычным: например, насыпными островами и небоскребами - как раз это самые моднячие темы в России сегодня. Идея насыпных островов - а таких проектов уже более десятка (Сочи, Новороссийск, Санкт-Петербург , Казань, Воронеж) - пришла из Дубая. Однако там она совсем уместна: ибо у эмирата береговая граница составляет всего 60 км, она уже всецело застроена, а дальше начинается бесплодная пустыня. Зачем насыпать острова в России, где почвы шибко много? Создание новых островов невыгодно и с экономической точки зрения: в Санкт-Петербурге цена намытой сотки, по самым оптимистичным прогнозам, в несколько раз дороже, чем на материке.
Неоднозначна и проблема небоскребов. Понятно, что это имиджевая вещь, демонстрирующая мощь региона. С экономической же точки зрения высотные сооружения уместны только в ситуации высокой плотности застройки и дефицита земли. Но на что сооружать небоскребы в Туле (проект "Тульская Ривьера"), ежели в области сотни тысяч гектаров свободных земель? Тем более странным выглядит вывод создавать 280−метровый небоскреб по плану Норманна Фостера в Ханты-Мансийске , в небольшом городке с населением всего 50 тыс. человек.
Крупнейшие европейские экспозиции на выставке представлены муниципалитетами. Это естественно: именно городские власти там инициируют проекты развития территорий и уже вслед за тем приглашают частных девелоперов. И в этом основное различие от российского подхода, где инициатива исходит от частных компаний, владеющих большими земельными участками. Вообще строительство частных городов - жутко скользкая тема, в ней изначально заложен клинч между желанием застройщика получить высокую польза и необходимостью долгосрочного развития регионов. В нынешней ситуации остается смотреть, как это получится у частного бизнеса.
Принято считать, что в Европе уже нет крупных строительных проектов. Это не совершенно так: например, представленный на выставке и уже реализуемый с десяток годков проект Thames Gateway предусматривает регенерацию большущий площади восточнее Лондона, где проживает более 1,6 млн человек. Эта территория рассматривается как экологическая зона, - та, что насыщается новыми общественными пространствами, транспортными путями, рабочими местами, доступным жильем. Существенное отличие от российского подхода содержится в том, что формирование зоны Thames Gateway базируется на новой мощной транспортной артерии - железной дороге, связывающей Лондон и Париж. Из центра этой территории возможно достичь до центра Лондона за двадцать минут, а до французской столицы - за два часа. То есть вначале железная дорога, позже новоиспеченные городки. Максимум же, что допускают русские мегапроекты, - скоростной городской рельсовый электротранспорт для связи с существующим центром региона, а отдельные и совсем делают ставку на автомобильный транспорт, что чревато серьезными проблемами.
Еще одно отличие этого проекта от российских аналогов: на развитие территории (строительство дорог и инфраструктуры, создание парков, зон отдыха и т. д.) в ближайшие три года из бюджетов будет выделено 9 млрд фунтов. Для сравнения: на все российские мегапроекты в прошлом году было выделено как самое малое количество на два порядка меньше.
Наиболее модные сегодня тренды в европейском сооружении - экологичность и энергоэффективность. Переход на экологичные и возобновляемые (дерево) материалы, употребление солнечной энергии (оптимальное расположение здания по отношению к Солнцу и солнечные батареи), активное употребление альтернативных источников энергии, сокращение отходов жизнедеятельности, вторичное применение воды - вот только кой-какие темы подобных программ. Государство стимулирует застройщиков придерживаться этих принципов, зодчии все чаще проектируют с их учетом. При этом экономика "зеленого" возведения до финала непонятна и вызывает громадные споры. Некоторые специалисты считают, что строить экологично можно по тем же ценам, что и в случае обычного строительства. Другие уверяют, что "зеленое" строительство влетает намного дороже.
Странно, но в течение нескольких часов, что я провел в павильонах Лондона, Мадрида и Парижа, туда не зашло ни одного русского. Совсем неинтересно? Или покуда для нас проблемки "устойчивого развития" и "зеленого" сооружения вовсе не актуальны?
Каннская выставка - это ранее всего пространство для общения. О чем же говорят в этом сезоне? Европейцы обсуждают американскую рецессию и падение цен на жилье за океаном. Преобладает мнение, что необычайно жаркая пятилетка на европейском рынке недвижимости закончена. Ожидается, что европейские рынки "просядут" за год в среднем на 10%. Горячие финские парни до сих пор обсуждают природу иностранных инвестиций, взорвавших в последние четыре года смирный локальный рынок Хельсинки. Никто не понимает, что это за деньги. Мне ясно только, что они не из Европы. Либо нефтяные из стран Персидского залива, либо от наркобизнеса Латинской Америки.
Интересует ли европейцев Россия как огромная стройплощадка? Архитекторов - безусловно: в Европе сегодня таких крупных проектов нет, а в России планируют осваивать десятки тысяч гектаров. Подрядчиков - меньше: зайти в рынок не так просто. Как мне показалось, европейским инвесторам это занятно менее всего. Причины банальны: высокие риски и непрозрачные процедуры. Исследование, проведенное Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers на основе инфо с 500 руководителями самых крупных групп и представленное в рамках MIPIM, подтвердило это: Москва занимает первое место посреди 27 ключевых городов Европы по перспективности инвестиций в недвижимость и возможностям девелопмента. И при этом имеет самый-самый рослый рейтинг по рискам.
Кстати, забавный штрих. В официальном буклете выставки MIPIM так преподносится бразильский рынок недвижимости: "...как и в России, в Бразилии есть неограниченные природные ресурсы...но, в отличие от России, тут есть прогрессивная и дальновидная политика в области энергетики и окружающей среды и глобально ориентированные профи в ключевых отраслях промышленности".
Канны хоть и международная выставка, но для наших участников это в основном междусобойчик. На нескольких круглых столах, где гостей нашей страны энергично уламывали вкладываться в российские проекты, зал был полон русскими, а иноземцев пришло практически два-три человека. Справедливо и обратное: на международных семинарах было негусто русских. Наверное, чувствуя данный барьер, фирма "Миэль" по итогам выставки прислала довольно чудной пресс-релиз , в котором особенно фиксировалось интервью, данное одним из руководителей на английском языке. Дескать, оконце в Европу прорублено.
О чем же говорят российские застройщики и финансисты в узком кругу? Конечно, о Сочи. О том, что за год, минувший позже приобретения прав на Олимпиаду, подавляющее количество проектов так и не продвинулось, все чего-то ждут. И о том, что сочинская почва была заблаговременно поделена местными чиновниками, которые сейчас ждут выкупа cо стороны государства по рыночным ценам и воюют между собой, лоббируя размещение олимпийских объектов или дорог на их землях.
Одна из обсуждавшихся тем - размеры строительства в России. Многие уверены, что если прибрать приписки на местах, то никакого увеличения объемов нет. Более того, с этого года истинные объемы могут приняться падать. Много говорили о том, что из 20 заявленных мегапроектов по жилищному нацпроекту "живых" не более четверти, а в остальных либо девелопер не способен дальше продвигать проект, либо изначально и не планировал строить. Под почву с проектом в настоящее время ищется покупатель. Такое ощущение, что спекуляция землей под застройку сегодня вообще что ни на есть известный облик бизнеса. Стройка - это длительно и тяжело. А заработать на перепродаже как будто бы крайне легко: получил участок, сделал какие-то проектные работы, и можно реализовать в несколько раз дороже, чем купил. Одна проблема: владельцев площадок намного больше, чем застройщиков. В одной Москве сотни площадок, которые в рынке уже по десять-пятнадцать лет, несколько раз поменяли владельцев, осыпав их золотым дождем, но от стройки весьма далеки.
Для меня было неожиданным, что девелоперы за чашкой кофе как снег на голову начинали говорить, что, мол, в Москве нельзя жить. Что град более не приспособлен для езды на машине, прогулок, выращивания детей. Что с каждым новым зданием мы убиваем город. Что пора объединять область с Москвой. Возникла более того, идея, что именно личный коммерциал мог бы профинансировать работы по созданию альтернативной стратегии Москвы и всей агломерации - это создало бы поле для дискуссий и принципиально новую ситуацию. В Москве так думают многие, но диковинно было чувствовать таковые слова от девелоперов, которые город, собственно, и застраивают. Наверное, навеяло пьянящим воздухом воли Лазурного Берега.